Bezichtiging tips: zelf een rondleiding geven bij de huisverkoop

Tips voor Zelf Rondleiden bij Verkoop: Best Practices van Makelaars Toegepast op Particuliere Bezichtigingen

Bezichtiging tips: zelf een rondleiding geven bij de huisverkoop

Een eigen huis verkopen betekent ook zelf de bezichtiging verzorgen. Veel kopers vinden het prettig om van de bewoners zelf een rondleiding te krijgen. Jij kent je huis immers door en door en kunt uit eigen ervaring vertellen wat het wonen daar zo fijn maakt. Maar zelf een rondleiding geven vergt ook de juiste voorbereiding en aanpak. In dit artikel van ruim 30 minuten leestijd vind je uitgebreide tips voor de huisverkoop presentatie : van de eerste indruk en volgorde van ruimtes tot emotionele triggers die kopers overtuigen. We bespreken wat gerenommeerde makelaars doen tijdens bezichtigingen en hoe jij die methodes kunt toepassen. Volg deze bezichtiging tips om je potentiële kopers te inspireren en uiteindelijk dat felbegeerde bod in de wacht te slepen!

Voorbereiding van de bezichtiging

Een geslaagde bezichtiging begint lang voor de kandidaat-koper aanbelt. Goede voorbereiding zorgt dat jouw huis verkoopklaar is en dat je zelfverzekerd de rondleiding kunt geven. Hieronder gaan we in op alle aspecten van de voorbereiding, van opruimen en schoonmaken tot planning en documenten.

Timing en planning

Kies een rustig moment op de dag voor bezichtigingen, bij voorkeur overdag met veel natuurlijk licht. In fel daglicht komt je woning het beste tot zijn recht en kun je de lichtinval optimaal tonen. Plan bezichtigingen op momenten dat je zelf de tijd hebt; een ontspannen sfeer zonder haast werkt in jouw voordeel. Heb je meerdere geïnteresseerden? Probeer bezoeken te groeperen met voldoende tussenruimte – reken zo’n 30 minuten per bezoek. Zo hoef je niet telkens het huis opnieuw in perfecte staat te brengen en kun je eventuele wachtenden even in de tuin laten kijken als er toch overlap is. Zorg dat je voor de eerste kijker aanwezig bent in huis; samen met de koper aankomen is geen goed idee. Als verkoper wil je de rust zelve zijn wanneer de bel gaat.

Tip: Informeer bezoekers vooraf over de route en parking . Stuur een wegbeschrijving of geef aan waar ze kunnen parkeren als je bijvoorbeeld in een drukke straat woont. Daarmee voorkom je frustratie nog vóór de rondleiding begint.

Eerste indruk van buiten

Een potentiële koper begint al te oordelen voor hij over de drempel stapt. Die eerste aanblik van jouw woning is cruciaal. Gerenommeerde makelaars benadrukken details als een werkende deurbel en een netjes onthaald portiek. Loop daarom je voordeur en voortuin na op alles wat een slechte eerste indruk kan geven. Zorg dat de entree er verzorgd uitziet : verwijder spinnenwebben, bladeren en modder bij de voordeur. Een schoon entreegebied en een frisse voortuin/oprit zijn een must – veel kopers rijden van tevoren al een keer langs! Tip: plaats een nette deurmat bij binnenkomst; zo laat je gelijk zien dat je geeft om een schoon huis.

Ook rondom het huis geldt: opgeruimd staat netjes . Maai het gras, wied het onkruid en snoei waar nodig. Los slingerende tuinafval of lege bloempotten? Weg ermee. Poets de ramen aan de buitenkant en neem kozijnen en eventuele gevelbekleding af voor een frisse look. Overhangende takken of te dichtbegroeide struiken kun je weghalen om meer ruimtelijk effect te creëren. Heb je een balkon in plaats van een tuin, zorg dan dat het balkon schoon is (verwijder groene aanslag) en zet er een paar plantenbakken neer voor sfeer.

Wist je? Volgens verkoopexperts vormen kopers in de eerste vier minuten van een bezoek al 95% van hun mening over de woning. Een goede eerste indruk – met een nette buitenkant en entree – maakt dus een enorm verschil!

Tot slot: regel indien mogelijk een parkeerplekje voor je gasten vlakbij huis. Een vrij plekje of oprit reserveren voorkomt dat bezoekers gestrest aankomen omdat ze geen parkeerplek vinden. Begin je rondleiding met pluspunten in plaats van met excuses over de parkeersituatie.

Kleine reparaties en onderhoud

Voorkom dat kijkers struikelen over achterstallig onderhoud. Nu is het moment om kleine gebreken weg te werken . Is dat ene lijstje nog niet opgehangen of ontbreekt er al jaren een plint? Repareer het! Makelaars raden aan om voor de eerste bezichtiging alle piepende deuren, lekkende kranen en ontbrekende details aan te pakken. Zelfs als kopers plannen hebben om te verbouwen, maakt een afgewerkte woning een veel betere indruk dan een huis met allerlei onafgewerkte klusjes. Die losse deurklink of kapotte lichtschakelaar kan onbewust argwaan wekken over de algehele staat van onderhoud.

Loop door elke ruimte en kijk met een kritische blik (of vraag een vriend) welke gebreken opvallen. Denk aan: klemmende deuren, scheve keukenkastjes, een niet-werkende lamp, een scheurtje in het behang. Veel van deze dingen zijn met een kleine moeite te verhelpen en voorkomen dat een kijker blijft haken op een detail. Je laat zien dat de woning goed verzorgd is, wat vertrouwen wekt.

Vergeet ook niet wat technisch onderhoud : vervang doorgebrande lampjes (zet desnoods sterker licht in donkere hoekjes), ontlucht piepende scharnieren en zorg dat alle apparaten die je ter overname aanbiedt functioneren. Een functionerende deurbel noemden we al, maar check bijvoorbeeld ook de intercom, rolluiken of gordijnrails – alles wat een kijker zou kunnen testen.

Opruimen en depersonaliseren

Een van de belangrijkste stappen is opruimen . Haal zoveel mogelijk rommel en overbodige spullen weg. Een opgeruimd huis oogt ruimer en kalmer, en kopers kunnen zich beter focussen op de woning in plaats van op jouw spullen. Berg speelgoed, stapels tijdschriften en andere losse spullen uit het zicht op. Ook persoonlijke spullen kunnen beter tijdelijk verdwijnen: familieportretten, kinderknutsels aan de koelkast, uitgespreide post en souvenirs leiden af. Te veel persoonlijke tierlantijntjes maken het kijkers lastig om zichzelf in het huis te verbeelden. Je huis moet een soort neutrale canvas worden waarop de koper zijn eigen leven kan projecteren.

Loop kamer voor kamer en minimaliseer de inrichting. Less is more: een paar smaakvolle decoraties kunnen, maar de ruimte moet vooral tot zijn recht komen. Verwijder grote meubels die in de weg staan of de doorloop belemmeren. Maak looproutes vrij door hal en kamers zodat niemand zich moet wringen langs meubels. In kasten kun je ook ontspullen: nieuwsgierige kopers kijken soms in (inbouw)kasten om de ruimte in te schatten, dus zorg dat kledingkasten en bergingen niet uitpuilen.

Tip: “Houd je huis rustig , haal persoonlijke foto’s en prullen weg en creëer voldoende loopruimte”. Een opgeruimde, ruimtelijke woning straalt kalmte uit en nodigt de kijker uit om langer rond te kijken.

Vergeet ook de tuin, schuur en zolder niet bij het opruimen. Ook daar geldt: hoe meer ruimte zichtbaar is, hoe beter. Tuingereedschap en fietsen netjes opbergen, de zolder niet tot de nok vol dozen laten staan. Laat zien hoeveel bergruimte de koper tot zijn beschikking zou hebben.

Grondig schoonmaken

Nu alles is opgeruimd, is een grote schoonmaakbeurt aan de beurt. Een frisse, schone woning geeft het signaal dat er goed voor het huis gezorgd is. Poets alle oppervlakken en reinig vooral keuken en sanitair grondig – dat zijn plekken waar kijkers extra kritisch zijn.

Keuken: Maak het aanrecht vlekkeloos en leeg. Geen vuile vaat of kruimels zichtbaar. Vetvlekken op tegels of kookplaat wegpoetsen. Reinig de afzuigkap (inclusief zichtbare roosters) grondig, want een vette afzuigkap valt op. Vergeet niet de oven en koelkast van binnen schoon te maken; sommige kijkers doen ze open, zeker als de apparaten meeverkocht worden. Een schone keuken voorkomt dat kopers meteen denken dat er een dure nieuwe keuken in moet.
Badkamer en toilet: Zorg dat badkamer en wc eruitzien alsof ze nog nooit gebruikt zijn. Verwijder kalkaanslag van kranen, douchewand en tegels, en maak voegen schoon. Niets is zo onaantrekkelijk als aangekoekte kalk of schimmel in de douche. Leg schone handdoeken neer en zorg voor een proper toilet met gesloten toiletbril. Vergeet niet wat extra toiletpapier neer te leggen voor het geval een bezoeker gebruik wil maken van het toilet. Alle persoonlijke toiletartikelen (tandenborstels, scheerspullen) het liefst uit het zicht, dat oogt rustiger en hygiënischer.
Woonkamer en overige ruimtes: Stof en stofzuig het hele huis, ook onder meubels. Glanzende ramen zijn belangrijk: bij binnenvallend zonlicht vallen vuile ramen extra op, dus lap ze zowel van binnen als buiten. Maak alle spiegels streeploos schoon. Ventileer goed tijdens en na het schoonmaken zodat er geen doordringende schoonmaakmiddelgeur blijft hangen – een chemische walm is ook niet aantrekkelijk.
Slaapkamers: Maak de bedden netjes op, bij voorkeur met fris gewassen en neutraal beddengoed. Opgeruimde nachtkastjes (boek en lamp mag, maar geen rommel). Kleren en wasmanden uit zicht – zet desnoods de wasmand tijdelijk in de schuur tijdens de rondleiding. Houd gordijnen open en rolluiken omhoog voor licht. Bedenk dat geïnteresseerden best even in een inbouwkast kijken, dus ook daar enige orde scheppen.
Vloeren: Zorg dat vloeren schoon en vrij van obstakels zijn. Niets is vervelender dan dat een kijker over een speelgoedauto struikelt. Haal tijdens de bezichtiging eventueel losse kleedjes weg als die glad kunnen zijn. Een uitglijder tijdens de rondleiding wil je natuurlijk niet.

Neem tot slot een stapje terug en inspecteer je huis kritisch op netheid . Zijn er plekken overgeslagen? Ruikt alles fris? Vraag eventueel iemand die niet dagelijks in je huis komt om een “eindinspectie” te doen; zelf ruik of zie je bepaalde dingen misschien niet meer, omdat je er aan gewend bent.

Sfeer: licht, geur, temperatuur en geluid

Nu het huis schoon en opgeruimd is, kun je nadenken over de sfeer tijdens de bezichtiging. Kleine extra’s op het gebied van licht, geur, temperatuur en geluid kunnen een grote psychologische impact hebben.

Licht: Veel licht geeft een ruimtelijk en vrolijk effect. Open alle gordijnen en jaloezieën om daglicht binnen te laten. Doe daarnaast overal de lampen aan , ook overdag. Sterker nog, controleer of lampen fel genoeg zijn: vervang zwakke lampjes door sterkere zodat elke ruimte goed verlicht is. Donkere hoek? Zet er tijdelijk een staande lamp neer of gebruik een spot achter een meubel. Voor avond bezichtigingen kun je met sfeerverlichting werken, zoals een schemerlamp of een paar kaarsen voor gezelligheid. Vermijd echter te fel wit licht; een warme gloed voelt huiselijker.

Temperatuur: Zorg voor een aangename temperatuur in huis. Zet de verwarming aan als het koel is, zodat bezoekers niet staan te rillen. Is het hartje zomer, houd het binnen juist koel (ventileer ’s ochtends, gordijnen dicht waar felle zon naar binnen brandt, eventueel airco of ventilator aan vlak voor de kijkers komen). Een comfortabel klimaat nodigt uit om langer te blijven rondkijken. Vuistregel: als jij binnen een trui nodig hebt of zit te zweten, dan is het niet ideaal – pas het aan. Bij koude dagen kan een knapperend haardvuurtje (als je een open haard hebt) een prachtig warm welkom geven.

Geur: Geur heeft een directe lijn naar emoties en herinneringen en is dus een krachtige trigger. Begin met de basis: frisse lucht . Lucht het huis een uur voor de bezichtiging goed door. Zorg dat er geen onaangename geurtjes zijn: leeg de vuilnisbak, zet de kattenbak buiten, laat geen verschaalde kooklucht hangen. Neutraliseer eventueel geurtjes door een paar dagen voor de kijkdag subtiele geurverspreiders te plaatsen. Vanille is bijvoorbeeld bewezen positief voor de stemming. Let op met té sterke geuren; overdrijf niet met parfum, geurkaarsen of schoonmaakmiddelen. Je wilt een subtiel huiselijk aroma , niets overweldigends.

Mag het iets extra zijn? Veel verkopers zweren bij de geur van verse koffie of appeltaart . Een pot koffie zetten net voor de bezichtiging kan inderdaad voor een gezellig huiselijk aroma zorgen. De appeltaart-truc is beroemd: de geur van versgebakken appeltaart voelt als een warm welkom. Bedenk wel dat dit een cliché is geworden en niet iedereen van die geur houdt. Het bakken van een appeltaart is dus geen wondermiddel ( sommigen zullen het heerlijk vinden, anderen misschien niet). Een alternatief is bijvoorbeeld een vers brood of koekjes in de oven voor een vergelijkbaar effect, of simpelweg een neutrale, aangename geurverspreider. Verse bloemen slaan eigenlijk nooit de plank mis: een mooi bos bloemen geeft niet alleen kleur aan de kamer maar ook een subtiele frisse geur. Kies bloemen die niet te sterk ruiken, om het niet te overheersend te maken.

De geur van versgebakken appeltaart wordt vaak gezien als een huiselijke sfeerbrenger, maar let op dat geuren niet te overheersend zijn. Verse koffie of subtiele bloemengeur kan ook een fijn welkom geven.

Geluid: Tijdens de rondleiding wil je rust. Zet radio, televisie, wasmachine en andere lawaaimakers uit. Absolute stilte kan echter ook wat ongemakkelijk zijn. Overweeg een zacht achtergrondmuziekje op te zetten. Bijvoorbeeld rustige instrumentale muziek op laag volume in de woonkamer. Dit vult eventuele stiltes op en zorgt onbewust voor een ontspannen sfeer. Let wel dat de muziek neutraal is (geen harde rock of met zang die afleidt) – het gaat om sfeer, niet om aandacht.

Ook omgevingsgeluid kun je niet vergeten: woon je aan een drukke straat, houd dan liever de ramen dicht tijdens de bezichtiging om lawaai buiten te houden. Is het juist heerlijk stil buiten, dan kun je een raam openzetten voor frisse lucht en vogeltjes gekwetter. Pas de geluidsomgeving aan in jouw voordeel.

Je huis verkoopklaar presenteren

Nu je huis schoon, opgeruimd en sfeervol is, kun je nog een paar puntjes op de i zetten voor de presentatie :

Meubilair en styling: Zorg dat elke ruimte een duidelijke functie en inrichting heeft, zonder overdaad. Een grotendeels ingerichte woning verkoopt beter dan een helemaal lege, omdat kopers zien hoe de ruimte gebruikt kan worden. Maar overdrijf niet: presenteer de woonkamer bijvoorbeeld zo ruim mogelijk, met een paar comfortabele elementen. Leeg is niet goed, maar volgestouwd evenmin. Haal desnoods wat bijzettafels of poefjes weg om loopruimte te creëren. In slaapkamers: laat zien dat er een tweepersoonsbed in past (of een eenpersoonsbed plus kast, bij de kleinste kamer) door deze ook zo neer te zetten.
Detail aandacht: Kleine decoraties kunnen een woning echt afmaken. Denk aan kussentjes op de bank, een nette tafelloper, een vaas met bloemen op tafel (zoals genoemd). In de badkamer een paar opgerolde schone handdoeken, een plantje. Deze details geven een verzorgde indruk. Let er wel op dat het passend is bij de stijl van het huis (een modern huis kan strakker, een landelijk huis mag wat warmer ingericht).
Huisdieren en kinderen: Regel oppas of een plekje buiten de woning voor je huisdieren tijdens de bezichtiging. Hoe lief je hond of kat ook is, niet elke koper is er dol op – sommigen schrikken zelfs af van dieren in huis. Daarnaast wil je niet dat een hond continu blaft of een kat tussen de benen door strijkt tijdens de rondleiding. Ook sporen van huisdieren (voerbakken, kattenbak, krabpaal) kun je het beste even wegzetten of -halen. Voor kinderen geldt: probeer oppas te regelen of laat je partner met de kinderen even een wandeling maken. Jonge kinderen kunnen onbedoeld voor drukte zorgen, terwijl je juist een rustige, ontspannen sfeer wilt. Bovendien kun jij je volledig op de kijkers concentreren als je niet ook op de kinderen hoeft te letten.
Veiligheid en privacy: Berg waardevolle spullen en privacygevoelige papieren goed op. Laat geen juwelen, contant geld of dure gadgets in het zicht rondslingeren wanneer vreemden je huis doorlopen. De meeste mensen deugen, maar je wilt geen verleidingen bieden. Haal ook post of documenten met persoonlijke gegevens weg; je hoeft niet met iemands nieuwsgierigheid naar jouw administratie te maken te krijgen. Daarnaast is het verstandig om (vooral bij een open huis) te weten wie er in je huis is. Loop na een groepsbezichtiging even alle kamers na of alles er nog ligt en niets is “per ongeluk” meegenomen. Dit zijn voorzorgsmaatregelen die gelukkig zelden nodig zijn, maar beter zeker.

Documenten en info voorbereiden

Professionele makelaars zorgen dat alle belangrijke documenten tijdens een bezichtiging voorhanden zijn – dat kun jij ook! Leg van tevoren alle relevante papieren klaar op tafel, zodat geïnteresseerden ze kunnen inkijken. Denk aan het EPC-certificaat (energieprestatiecertificaat), attesten van keuringen (bv. elektrische keuring, stookolietank), garantiepapieren van recente toestellen, verbouwingsfacturen, kadastrale gegevens etc.. Dit straalt transparantie uit en geeft kopers vertrouwen dat alles in orde is. Bovendien voorkom je zo stiltes of uitstel als iemand ergens naar vraagt: je hebt meteen het bewijs bij de hand.

Verzamel ook praktische info zoals de gemiddelde maandelijkse energiekosten , bouwjaar van installaties (ketel, dak), onderhoudscontracten, en de laatste data van controles (bijv. schoonmaak schoorsteen, cv-onderhoud). Makelaars adviseren verkopers zich op dit soort vragen voor te bereiden. Weet ook welke roerende zaken je ter overname aanbiedt (blijft de wasmachine, lampen, gordijnen?) en welke niet. Zulke vragen kunnen opkomen, dus beter heb je het antwoord paraat.

Veelgestelde vragen. Denk vooraf na over de vragen die kopers vrijwel altijd stellen. Voorbeelden: “Waarom verkoopt u de woning?” , “Hoelang heeft u hier gewoond?” , “Hoe is de buurt en hoe zijn de buren?” , “Wat zijn de maandelijkse lasten (energie, belastingen)?” , “Zijn er gebreken of renovaties geweest?” . Als jij hierop eerlijk en duidelijk kunt antwoorden, kom je deskundig en betrouwbaar over. Je hoeft geen bouwkundige encyclopedie te zijn, maar weten waar je over praat is goud waard.

Tot slot kan het geen kwaad om de rondleiding een keer te oefenen . Vraag een vriend, buur of familielid om een proef-bezichtiging te spelen. Iemand die niet vaak bij jou over de vloer komt, ziet het huis met “nieuwe ogen” en stelt misschien vragen of merkt dingen op die jij over het hoofd zag. Laat je proef kijker ook kritisch zijn: waar moet je vlotter antwoord op geven, welke ruimte voelt nog rommelig, hoe is je tempo? Na zo’n oefensessie weet je beter hoeveel tijd je nodig hebt per bezoek en kun je je verhaal aanscherpen. Je zult zien dat je met meer zelfvertrouwen de échte kijkers ontvangt.

De rondleiding: ideale volgorde en aanpak

Met een goede voorbereiding op zak is het tijd voor het echte werk: de rondleiding zelf . Hoe leid je mensen het best door je huis, welke route kies je en wat vertel je in elke ruimte? Hier is een logisch stappenplan voor een overtuigende tour, plus aandacht voor je houding en communicatie onderweg.

Ontvangst en begin van de rondleiding

De bezichtiging begint op het moment dat de bel gaat. Verwelkom de kijkers vriendelijk aan de voordeur . Glimlach, stel jezelf voor en schud handen (als dat gepast voelt). Maak een kort praatje om het ijs te breken: vraag of ze makkelijk de weg konden vinden, of het parkeren lukte, of ze uit de buurt komen. Zo creëer je meteen een gemoedelijke sfeer. Vertel in het kort iets over jezelf en je band met de woning – bijvoorbeeld hoe lang je er al woont en met wie. Hiermee leg je een persoonlijke connectie en laat je merken dat het huis met plezier bewoond is. Als de kijkers van buiten de buurt komen, kun je voor de deur alvast iets vertellen over de buurt: nabijheid van scholen, winkels, openbaar vervoer en hoe de gemeenschap is. Dat plaats je huis meteen in context nog vóór ze binnenstappen.

Nodig de mensen vervolgens uit om binnen te komen. Neem jassen aan en bied eventueel iets te drinken aan bij binnenkomst. Een kopje koffie, thee of een glaasje water doet wonderen om de sfeer informeel te maken en de afstand te verkleinen. Uiteraard hoeft dit niet als er direct meerdere bezoekers na elkaar komen of als de mensen aangeven meteen te willen rondkijken, maar het kán nét dat welkomstritueel zijn waardoor ze zich gastvrij ontvangen voelen.

Leg kort uit hoe je de rondleiding zult aanpakken. Een beproefd recept: “We beginnen beneden, lopen dan via boven naar de tuin als afsluiter.” Kopers horen graag wat ze kunnen verwachten, en jij houdt zo de regie. De ideale volgorde is vaak beneden -> boven -> buiten , omdat je zo praktische redenen en psychologische effecten combineert. Je vermijdt bijvoorbeeld vuile schoenen op je net gepoetste bovenverdieping door de tuin pas als laatste te tonen. Bovendien eindig je zo met een hoogtepunt: vaak is de tuin of het mooie uitzicht een sterkste troef van de woning, en die bewaar je voor het einde. Heb je geen tuin, eindig dan bij het fijnste plekje van het huis – dat kan een dakterras zijn, een ruime leefkeuken of de lichtste kamer. Hou je beste kaart voor het einde , zodat de kijkers met dat positieve beeld vertrekken.

Ideale volgorde van ruimtes

Laten we de volgorde stap voor stap doorlopen, met per ruimte aandachtspunten van wat je kunt benoemen of juist vermijden:

Hal/Entree: Start in de inkomhal . Hier krijgen mensen letterlijk hun eerste indruk van het interieur. Laat de hal ruim en netjes overkomen. Wijs bijvoorbeeld op de nieuwe kapstok of de mooie originele tegelvloer (als die er is). Belangrijk is dat je niet met z’n allen in een overvolle hal blijft staan. Hang jassen weg aan een niet overvolle kapstok . Als de hal klein is, loop dan vrijwel meteen door naar de woonkamer zodat iedereen binnen is. Je kunt al lopend vermelden: “We hebben de hal altijd prettig gevonden omdat er bijvoorbeeld een grote spiegel hangt die het lichter maakt.” (Een spiegel is trouwens een slimme truc om een hal ruimer te laten lijken.) Geef de koper eventueel gelegenheid om even rond te kijken of iets te vragen over de hal (bijv. meterkast locatie), maar normaal zal men gauw door willen naar de volgende ruimte.
Woonkamer/Leefruimte: De woonkamer is vaak de belangrijkste ruimte om een gevoel van thuis op te roepen. Loop voorop de woonkamer in en nodig de kijkers uit om gerust rond te lopen en te kijken. Vertel enthousiast de sterke punten van de woonkamer. Dat kan zijn: de hoeveelheid licht (“Zoals u ziet, dankzij die grote raam is er heerlijk veel daglicht.”), de ruime opzet (“We hebben bewust minder meubels zodat de ruimte goed uitkomt.”), eventuele karaktervolle elementen (haard, plafondhoogte, originele vloer). Wijs op troeven die niet meteen opvallen: de gunstige zonligging (“In de middag schijnt hier lekker de zon naar binnen.”), uitzicht (“Vanuit deze plek op de bank zie je in de verte de kerktoren, prachtig bij zonsondergang.”), of praktische zaken zoals geluidsisolatie (“We hebben hier dubbel glas, dus je hoort nauwelijks iets van buiten.”). Probeer met je uitleg aan te sluiten bij wat de koper belangrijk vindt – als je weet dat ze een gezin hebben, benadruk dan de ruime opstelling voor bijvoorbeeld een speelhoek; bij oudere koppels benoem je misschien eerder de sfeervolle gashaard voor gezellige avonden.

Let op: voorkom dat je alles gaat aanwijzen en oplijsten. Kies een paar kernpunten. Mensen zien zelf ook veel van de voordelen die hén aanspreken. Geef ze de ruimte om de kamer te beleven zonder continu commentaar. Je kunt bijvoorbeeld zeggen: “Loop gerust even rond en kijk wat u ervan vindt.” Ga niet pal naast ze staan, maar wacht even op afstand terwijl ze de ruimte in zich opnemen. Dit voorkomt dat ze het gevoel hebben op visite te zijn en niet vrij durven rond te neuzen.

Beantwoord vragen die opkomen: over de vloer (“Is dit laminaat of parket?”), de muren (“Steen of gipsplaat?”), etc., eerlijk en to the point. Merk je dat ze iets minder mooi vinden (bijv. jouw knalrode accentmuur) ga dan niet in de verdediging schieten. Probeer neutraal te blijven : “Ik snap het, dat is smaak." "Dat is makkelijk te overschilderen uiteraard.” Mensen moeten openlijk hun mening kunnen vormen; als verkoper wil je niet dat ze zich inhouden uit beleefdheid naar jou toe.
Keuken: Vervolgens leidt de route vaak naar de keuken (tenzij die al open in de woonkamer ligt). De keuken is een ruimte waar kopers heel kritisch kunnen zijn, omdat een nieuwe keuken veel geld kost. Zorg dat de keuken bij binnenkomst blinkend schoon is en lekker ruikt (misschien heb je hier de koffie staan of subtiel de geur van vanille). Laat eerst de kopers even rondkijken. Wijs dan op de pluspunten : veel kastruimte, recent vernieuwde apparaten, handige indeling, uitzicht op de tuin terwijl je kookt, noem maar op. Als de apparatuur ter overname is, kun je benadrukken dat alles goed werkt en goed onderhouden is. Laat bijvoorbeeld de afzuigkap even zien (“Die filters hebben we net nog gereinigd” – zodat ze zien dat er geen vettigheid hangt). Ook een detail: de oven kun je opentrekken om te laten zien hoe schoon hij is, dat getuigt van zorgvuldigheid. Als er een minpunt is (bijv. keuken wat gedateerd), speel dan weer in op het potentieel : “De basis is goed, met nieuwe frontjes of likje verf kan iemand die makkelijk moderniseren”. Of benoem dat de prijs daar al rekening mee houdt, indien van toepassing.

Je kunt eventueel een korte persoonlijke anekdote hier kwijt, als het past: bv. “We hebben hier aan deze keukentafel elke ochtend koffie gedronken in de zon, dat gaan we zeker missen.” Daarmee schets je een beleving van het huiselijk leven in de keuken – een subtiele emotionele trigger waardoor de kijker zich dat wellicht gaat voorstellen.
Bijkeuken/Berging (indien op begane grond): Is er een bijkeuken, wasruimte of inpandige berging op de begane grond, laat die dan ook zien voordat je naar boven gaat. Licht en ruimte zijn hier key: doe het licht aan en laat zien hoe ruim het is voor opslag, wasmachine, voorraad etc. Hier hoef je meestal niet lang stil te staan, maar benadruk het praktische nut : “Heel fijn, deze extra ruimte voor voorraad en de wasmachine uit het zicht.” Zorg dat dit vertrek opgeruimd is (geen walm van wasmanden of stapels dozen). Als je huisdieren hebt en ze tijdelijk elders zijn, laat dan bijvoorbeeld ook zien dat hun mand of kattenbak hier stond en nu weg is – dat benadrukt dat de ruimte multifunctioneel is en nu fris.
Eerste verdieping – Slaapkamers: Loop rustig de trap op (laat je bezoekers voorgaan als je een smalle trap hebt, of ga zelf eerst als je vanuit boven iets wilt laten zien). Boven gekomen laat je zien hoeveel slaapkamers er zijn en loop je ze één voor één langs. Volgorde: begin bij de kleinste/kantoor/hobbykamer en eindig bij de master bedroom, zodat je weer toewerkt naar het grootste of mooiste vertrek boven. In elke kamer doe je even het licht aan (indien nodig) en nodig je hen uit binnen te komen. Vertel per kamer kort de functie en een highlight. Bijvoorbeeld: “Dit is momenteel ons thuiskantoor, maar het is eigenlijk een volwaardige slaapkamer zoals u ziet.” Of bij een kinderkamer: “Onze dochter sliep hier; er past makkelijk een tweepersoonsbed in als je ’t zou willen.” Noem bij de hoofdslaapkamer dat die bijvoorbeeld airco heeft, of een ingebouwde kastenwand die achterblijft, of dat je er zo fijn wakker wordt met de ochtendzon. Houd het positief en licht . Weer geldt: niet elk detail hoeft benoemd. Laat ze gerust ook even uit het raam kijken voor het uitzicht of om de buurt te zien. Zorg ervoor dat alle gordijnen open zijn boven voor zoveel mogelijk licht. Eventueel kun je een anekdote delen zoals: “We horen ’s ochtends hier de vogeltjes, verder is het hier heerlijk rustig slapen.” Dit benadrukt de rust van de buurt of de goede isolatie.

Let op dat kopers soms kasten opentrekken boven, vooral ingebouwde kasten. Omdat je die opgeruimd hebt, is dat prima. Mochten ze het niet zelf doen maar wel geïnteresseerd kijken, kun je zeggen: “Achter deze deuren is de inbouwkast, die loopt lekker diep door.” Open die dan even ter illustratie. Dit laat ook zien dat je niets te verbergen hebt.
Badkamer: Of de badkamer nu op de overloop of als ensuite bij de slaapkamer is, geef er voldoende aandacht aan. De badkamer speelt voor veel kopers een belangrijke rol in hun beslissing. Toon de netheid en eventuele luxe : “We hebben destijds geïnvesteerd in een regendouche” of “Alles is helemaal kalkvrij gemaakt, kijk gerust.” Een frisse geur (eventueel een neutrale luchtverfrisser net voor het bezoek gebruikt) is hier belangrijk, want muffe vochtgeur is een afknapper. Wijs op praktische zaken: ventilatie (mechanisch of raam), bergruimte (kastjes die blijven), recente renovatie jaren van badkamer of toilet indien relevant. Als de badkamer klein is, benadruk wat wél kan (“Er past precies een wasmachine naast de wasbak, erg handig”). Als hij groot is, speel dat uit (“Heerlijk royaal, we konden makkelijk met twee tegelijk hier ons klaarmaken ’s ochtends”). Ook hier weer: laat eventueel de waterdruk zien door kort de kraan even te laten lopen (en gelijk weer dicht). Een apart toilet boven kun je ook even laten zien – kijkers willen weten of er een tweede wc is.
Zolder: Heeft het huis een zolder, laat die zeker zien, ook als het enkel opslag is. Neem de kijkers mee (als het een vlizotrap is, vermeld even van tevoren dat het een vlizotrap is en vraag of ze het willen zien – meestal willen ze dat wel om de staat van het dak te bekijken). Zorg dat de zolder toegankelijk en verlicht is (zet lamp aan boven). Boven kun je kort aangeven of de zolder is geïsoleerd, mogelijk als hobbykamer te gebruiken is, of potentie heeft voor verbouwing. Benadruk het potentieel als de ruimte ongebruikt is: “Hier zou eventueel nog een extra kamer gemaakt kunnen worden, sommige buren hebben hier zelfs een dakopbouw gedaan.” Dit laat de koper dromen over uitbreidingsmogelijkheden. Is de cv-ketel op zolder, toon dat even en zeg hoe oud die is en wanneer laatst onderhouden (heb je voorbereid). Overdrijf niet de tijd hier; zolders zijn vaak stoffig en kopers hebben het gauw gezien als er verder niks is behalve opslag.
Tuin/Terras/Garage: Als kers op de taart ga je naar buiten (of naar het balkon/dakterras als je geen tuin hebt). Open de achterdeur met een kleine onthulling: “Dan nu een van de grootste troeven: de tuin.” Laat de bezoekers voorgaan de tuin in. Als de zon schijnt, heb je geluk – wijs op de zonligging: “We hebben hier middag- en avondzon, dus perfect om na het werk nog even buiten te zitten.” Is er een terras, zeg hoe jullie daar vaak hebben gebarbecued of ontbeten in de zomer. Creëer een plaatje : als het seizoen het toelaat, zet dan de tuinstoelen en eventueel een leuk gedekte tafel neer om dat gevoel te ondersteunen. Wijs op aanwezige planten of bomen (“Die magnolia is prachtig in het voorjaar”), of op de privacy (“Zoals u ziet, geen inkijk van achterburen, dat was voor ons erg fijn”). Als er gebreken zijn (bv. oude schutting), kaart het niet als eerste zelf aan maar wees eerlijk als men ernaar vraagt. Vaak zijn kopers bij de tuin minder kritisch op perfectie en meer bezig met sfeer en grootte.

Vergeet de berging/garage niet als die er is. Laat zien hoeveel erin past (“We krijgen hier met gemak 4 fietsen en al onze tuinspullen in”) en dat het slot goed werkt. Bij een garage : open deze desnoods even (“Hier is de garage, de auto kan erin via de oprit zoals u zag”). Als je de garage als hobbyruimte of opslag gebruikt, geef ideeën: “Dit kan natuurlijk ook als werkplaats dienen.”

Probeer ook buiten weer het beeld te schetsen van het leven dat men hier kan hebben. Mensen kopen niet alleen stenen; ze kopen een droom van een nieuwe thuis, inclusief zomerse avonden in de tuin of koffie drinken op het balkon.
Afsluiting: Eindig de rondleiding met een korte samenvatting van de grootste pluspunten terwijl je nog in de tuin (of laatste ruimte) staat – want dat is vaak de highlight die je als laatst gepland had. Iets als: “Zoals u ziet, veel ruimte binnen en toch ook die fijne tuin; en dat midden in een rustige buurt dicht bij voorzieningen.” Niet als verkooppraatje, maar als helpende samenvatting. Bedank de kijkers voor hun tijd en interesse. Vraag of ze nog iets willen terugzien of nog ergens langer naar willen kijken. Soms willen mensen bij de afsluiting nog even zelfstandig door de woonkamer lopen of een bepaalde kamer herbekijken. Geef ze die gelegenheid vooral, eventueel kun je zeggen “Ga gerust nog even uw gang, ik wacht hier” – zo voelen ze zich vrij om bijvoorbeeld met elkaar kort iets te overleggen of kritisch te kijken zonder jou erbij.

Jouw houding en gesprek tijdens de rondleiding

Blijf jezelf en wees vriendelijk. Dat klinkt logisch, maar het is goed je te realiseren dat jouw houding veel uitmaakt. Een warme, ontspannen verkoper geeft kopers een goed gevoel. Glimlach , maak oogcontact, toon enthousiasme over de woning zonder opdringerig te zijn. Als gastheer/-vrouw stel je je van je beste kant op: open en behulpzaam, maar ook niet te pushy . Makelaars zijn getraind om signalen op te pikken en in te spelen op interesse, maar als particulier heb jij het voordeel dat je met authenticiteit kunt spreken – je vertelt gewoon eerlijk waarom je hier graag gewoond hebt. Die oprechtheid voelen mensen. Wees dus zeker positief, maar blijf eerlijk en oprecht, zodat het geen ingestudeerd riedeltje wordt.

Praat met mate. Een veelgemaakte fout is te véél praten uit nervositeit of enthousiasme. Maar let op: “Praat niet teveel, ook niet over alle voordelen – wat jij geweldig vindt, vindt de kijker misschien niet zo”, waarschuwt een makelaar. Blijf dus to the point. Vertel wat nodig is, luister vooral naar de vragen en opmerkingen van de koper. Als ze iets opmerken (“Ik vind deze kleur muur niet zo mooi”), schiet niet in de verdediging of een lang verhaal waarom jij die kleur koos. Erken het simpel (“Snap ik, kleur is persoonlijk”) en eventueel oppert je hoe makkelijk dit te veranderen is. Door niet overal doorheen te praten, hoor je ook beter de subtiele “koopsignalen”. Bijvoorbeeld, als ze meerdere keren zeggen “onze bank zou hier goed passen” of “we zouden hier misschien een uitbouw kunnen doen”, dan tonen ze verbeelding en interesse. Ga daar op in met instemmend knikken of een korte positieve reactie (“Ja, ik denk dat dat zeker kan hier”).

Geef kopers vrijheid. Zorg dat het geen formeel bezoek wordt waarbij ze het gevoel hebben beleefd op de deurmat te moeten blijven staan. Spreek dus gerust uit: “Voel u vrij om alles te bekijken, kasten open te doen als u wilt.” Dat haalt een drempel weg. Volg de kopers niet op de hielen in elke kamer; laat ze ook eens even zonder jou rondkijken. Je kunt bijvoorbeeld in de woonkamer zeggen: “Loop gerust even door naar de keuken, ik kom zo.” Zo hebben ze een momentje alleen om vrijuit te praten of rond te neuzen. Mensen moeten niet het gevoel hebben “te gast” te zijn op een manier dat ze niet durven kijken. Creëer dus af en toe rustmomenten: stel een vraag als “Wilt u nog even hier kijken of zullen we doorgaan?” en stem af op hun tempo. Sommige kijkers willen zelf lang in stilte kijken, anderen verwachten meer uitleg – probeer te aanvoelen wat voor type bezoeker je hebt en pas je begeleiding daarop aan.

Anticipeer op vragen, ook lastige. Eerlijke antwoorden zijn hier het beste beleid. Als een koper vraagt “Is er wel eens een lek geweest?” of “Hoe oud is het dak?”, wees dan eerlijk. Als er een gebrek is, bijvoorbeeld een ooit lekkende radiator die is gerepareerd, kun je dat beter meteen toegeven en uitleggen wat er aan gedaan is. Liegen of verbloemen ondermijnt het vertrouwen – zeker als ze later achter de waarheid komen. Bovendien heb je als verkoper een mededelingsplicht voor bekende gebreken. Wees dus eerlijk en transparant , ook als het even slikken is. Je kunt negatieve punten altijd nuanceren: “De kelder heeft bij extreme regenval een beetje vocht gehad, dat weten we, we leggen er nu voor de zekerheid altijd een vochtvreter – maar het is goed om te weten.” Beter open kaart spelen dan dat ze er na aankoop achterkomen, met mogelijk juridische gevolgen.

Blijf kalm bij kritiek. Soms zullen kijkers harde kritiek leveren of ongezouten opmerkingen maken, “Poeh, deze keuken is echt ouderwets". Probeer dat niet persoonlijk op te vatten. Iedereen heeft een andere smaak en wensenlijst. Neem desnoods even afstand, “Ga gerust even verder kijken, ik loop alvast naar boven”. Realiseer je dat kritiekpunten eigenlijk kansen zijn: als jij ze hoort, kun je er iets over zeggen of tonen hoe het eventueel oplosbaar is. Als men iets niet uit durft te spreken omdat jij erbij bent, kun je er ook niets mee doen. Professionele makelaars weten dat kritiek er nu eenmaal bij hoort en proberen de klant een juist beeld te laten vormen door suggesties te geven. Doe dat ook: bij een minpunt kun je een positieve draai geven zonder oneerlijk te zijn, “Klopt, de keuken is niet modern, maar hij is volledig functioneel – en het goede is: de ruimte leent zich ervoor om er iets heel moois van te maken omdat hij zo groot is”.

Hou het persoonlijk, maar niet té. Een persoonlijke touch onderscheidt jou van een makelaarspraatje. Deel gerust één of twee anekdotes over het woongenot: hoe de kinderen altijd X deden in de tuin, of hoe de buren samen in de zomer een buurt-BBQ houden. Zulke verhalen geven leven aan de stenen en zorgen dat kopers zich “thuis” gaan voorstellen in een warme omgeving. Tegelijkertijd moet je oppassen dat het geen vriendenbezoek wordt waarbij je afdwaalt naar persoonlijke verhalen die niks met het huis te maken hebben. Hou focus: verhalen moeten relevant zijn over het huis, de buurt, de leefkwaliteit. En let op dat je niet onbedoeld iets negatiefs prijsgeeft in je enthousiasme, “Toen de riolering verstopt zat hebben we gezellig met de buren in de straat staan scheppen” – beter niet noemen!. Kies positieve, lichte anekdotes. Bijvoorbeeld: een raam waarvan je grootmoeder je uitzwaaide als kind – dat soort nostalgie schetst een emotioneel plaatje. Of dat jullie vanuit de jacuzzi ’s winters naar de sterren keken (als je een leuk weetje als dat hebt). Emotie verkoopt, maar doseer het en houd het oprecht.

Verkoop het potentieel. Vooral bij verouderde of kleinere ruimtes kun je de kijker helpen voorstel vermogen te ontwikkelen. Niet iedereen ziet direct wat er kán. Jij als bewoner hebt die ideeën vast wel eens gehad: deel ze. Bijvoorbeeld: “We hebben zelf overwogen om hier een muur uit te breken voor een open keuken – dat is iets wat makkelijk kan, want die muur is niet dragend”. Of: “Misschien zag u het al, maar er is ruimte genoeg op zolder om eventueel een extra kamer te maken, er is al een dakraam.” Hiermee prikkel je de koper om de woning ook door een toekomst bril te bekijken. Let wel dat je geen luchtkastelen verkoopt: noem dingen die realistisch zijn. “U zou hier een zwembad kunnen aanleggen” bij een kleine tuin slaat nergens op. Maar wel: “Er is al een krachtstroomaansluiting in de schuur, ideaal als iemand bijvoorbeeld een sauna of laadpaal wil installeren.” Dit soort potentie-aanduidingen kunnen net dat duwtje geven waardoor iemand de mogelijkheden ziet en enthousiast wordt.

Wees neutraal over persoonlijke smaak. Misschien komt ter sprake dat de kijker andere interieurideeën heeft. Moedig dat juist aan: “Ja, dit is onze smaak, maar u kunt het helemaal eigen maken natuurlijk.” Mensen moeten zichzelf zien wonen, dus als ze beginnen over “wij zouden dit anders doen” , dan is dat een goed teken! Ga er in mee: “Absoluut, dit huis is daar heel geschikt voor, u kunt bij wijze van spreken morgen gaan schilderen wat u wilt, alles is mogelijk.” Zo voelen ze dat jij ook ruimte geeft voor hun inbreng en dat je er niet emotioneel aan vastklampt.

Opletten voor valkuilen

Tijdens de rondleiding is het oppassen geblazen voor een aantal valkuilen waar particulieren soms intrappen. We noemen hier de meest voorkomende fouten en hoe je ze kunt vermijden:

Te veel praten, te weinig luisteren: Zoals eerder genoemd, overlaad de kijkers niet met een woordenstroom. Vermijd een constante monoloog. Vraag ook eens of zíj nog iets willen weten of wat ze van de ruimte vinden. Anders loop je het risico dat ze afhaken en alleen nog beleefd knikken terwijl jouw verhaal langs hen heen gaat.
Opdringerigheid: Enthousiasme is goed, maar laat kopers in hun waarde. Ga niet letterlijk bovenop de kijkers staan bij alles wat ze bekijken. Dring ze geen directief rond (“Kom hier, kijk daar”) op ieder moment. Geef ademruimte en het gevoel van vrijheid, anders voelen ze zich ongemakkelijk als visite. Sta ook open voor hun route; als iemand ineens een andere kamer binnenloopt, laat dat even gebeuren en haak dan aan.
Te gastvrij / “visite”-sfeer: Klinkt gek, maar te véél op gezelligheid gericht zijn, bijvoorbeeld de hele tijd kletsen over koetjes en kalfjes of hapjes aanbieden, kan kopers het gevoel geven dat ze op bezoek zijn in plaats van een huis aan het inspecteren. Bewaar dus een lichte professionele afstand. Ze zijn geen vrienden op visite, maar potentiële kopers die kritisch willen kijken. Balans is het sleutelwoord: gastvrij maar to-the-point.
Overdrijven of bluffen: Maak geen zaken mooier dan ze zijn. Iedere overdrijving (“deze buurt is superveilig, hier gebeurt nooit wat”) kan later tegen je werken als het anders blijkt. Blijf bij de feiten en eerlijke voordelen. Geen valse beloften doen: als je iets niet weet, zeg dat eerlijk in plaats van ter plekke iets te verzinnen.
Emotioneel reageren: Dit is jouw huis, jouw dierbare stek – maar bij de verkoop moet je emotie even parkeren. Word niet defensief of gekwetst bij kritiek op je huis. Onthoud dat het niet persoonlijk tegen jou is. Voorkom ook emotionele verhalen over waarom je verkoopt (bijv. scheiding of financiële nood) tijdens de rondleiding; dat kan een ongemakkelijke sfeer geven of jouw onderhandelingspositie verzwakken. Hou het zakelijk vriendelijk.
Verstoppen van gebreken: Denk niet “ik laat die vochtplek maar, hopen dat ze het niet zien”. Kopers zijn niet dom; als ze later ontdekken dat je dingen hebt verzwegen, is de deal vaak van de baan of leidt dit tot juridische claims. Open kaart spelen over gebreken – beter dat zij het van jou horen met uitleg, dan dat ze zelf iets ontdekken en zich bedrogen voelen.
Onvoorbereid zijn: Niet weten wat te antwoorden op simpele vragen,“Geen idee wat de stookkosten zijn, dat regelt mijn vrouw”, staat onbeholpen. Bereid je voor, ken de cijfers en feiten van je woning. Als je iets echt niet weet, geef aan dat je het zal uitzoeken en later terugkoppelen. Maar maak het lijstje “dat weet ik niet” zo kort mogelijk.
Overhaast door het huis gaan: Omdat jij alles al kent, kun je geneigd zijn in 5 minuten door te sjezen. Doe dat niet. Voor kopers is alles nieuw en ze willen de kans hebben om details in zich op te nemen. Kijk ook of zij behoefte hebben langer in een ruimte te blijven. Laat hun tempo mede bepalen hoelang je ergens staat. Niet pushen, “dan gaan we nu verder”, als ze duidelijk nog rondkijken.
Direct over prijs praten of onderhandelen: Als een kijker informeel vraagt “wat is de bodemprijs?” of “doet u iets aan de prijs?”, trap daar niet direct in tijdens de rondleiding. Het advies is om prijs en onderhandelingen pas na de rondleiding te bespreken, eventueel via het biedproces. Makelaars instrueren verkopers bij open huizen ook om niet over prijs of voorwaarden te praten op dat moment. Je kunt antwoorden: “Over biedingen en prijs kunnen we het na de bezichtiging hebben, of u kunt via het platform/uw makelaar een bod uitbrengen.” Daarmee houd je die zakelijke kant even gescheiden van de sfeer van de bezichtiging. Zo voorkom je overhaaste uitspraken waar je spijt van krijgt, en kun je alle geïnteresseerden gelijk behandelen.
Vergeten gegevens te noteren: Zeker bij open huizen of meerdere bezichtigingen op een dag: noteer van elke kijker de naam en contactgegevens als ze daar voor open staan. Na een aantal bezoekers ga je anders door de namen en indrukken heen elkaar halen. Vraag op het eind vriendelijk: “Mag ik misschien uw naam en nummer noteren, zodat ik u later kan bereiken als er ontwikkelingen zijn?” De meesten vinden dat prima. Bovendien kun je dan iedereen netjes opvolgen.

Door bewust te zijn van deze valkuilen en ze te vermijden, verhoog je de kans op een soepel bezoek waarin de kandidaat-koper een positieve ervaring heeft.

Methode van de makelaar: professionele rondleiding vertalen naar jouw aanpak

Het is leerzaam om even te kijken hoe makelaars doorgaans een bezichtiging aanpakken. Die inzichten kun jij als particulier benutten om je rondleiding te verfijnen. Laten we een paar belangrijke punten noemen die professionele verkoopmakelaars hanteren:

Een piekfijn huis presenteren: Makelaars hameren erop dat een woning “instapklaar” oogt bij bezichtiging. Makelaars benadrukken het belang van een verzorgde eerste indruk en een woning zonder zichtbare gebreken of rommel. In hun checklist staat bijvoorbeeld dat zelfs details als schone ramen, opgemaakte bedden en geen rondslingerende sokken meetellen. Die professionele standaard kun jij ook aanhouden: zie je huis als een modelwoning tijdens de kijkdag.
Oog voor sfeer: Een goede makelaar creëert bewust sfeer in huis. Een andere makelaar raadt verkopers aan om gebruik te maken van subtiele huiselijke effecten: een paar koekjes bakken of een lichte geur verspreiden, alle lampen aan voor een warm welkom en zelfs zachte achtergrondmuziek spelen. Deze methodes kun jij één-op-één overnemen. Zet bijvoorbeeld een rustig muziekje op en zorg dat het in huis gezellig aandoet – bloemen op tafel, kussens opgeklopt, in de winter zelfs een kaarsje aansteken. Makelaars weten: hoe meer de koper zich “thuis voelt” , hoe begeerlijker de woning wordt.
De koper centraal, niet de verkoper: Professionelen laten vaak de koper of hun eigen collega de rondleiding doen terwijl de eigenaar afwezig is, precies om de koper vrijuit te laten kijken. In jouw geval bén jij de rondleider, dus probeer diezelfde vrijheid te bieden. Een makelaar zal bijvoorbeeld nooit pal naast de kijker blijven plakken of de koper zich opgelaten laten voelen. Ze zeggen weleens: “Laat het huis zichzelf verkopen.” Dat betekent: val niet voortdurend met verkooppraatjes binnen, maar laat de kwaliteiten van het huis spreken en vul alleen aan waar nodig met nuttige info. Jij kunt dat ook doen door op tijd stiltes te laten vallen en de bezoeker rustig rond te laten lopen zonder jouw inbreng.
Neutraliteit en deskundigheid: Makelaars houden het gesprek meestal objectief en feitelijk, met hier en daar een verkoopstimulerend accent. Ze zullen benadrukken wat belangrijk is (isolatie, nieuwe cv, goede locatie) en minder ingaan op persoonlijke smaak zaken. Neem dat over: informeer de kijkers neutraal over zaken als de buurt faciliteiten, bouwtechnische punten en mogelijkheden, zonder het te kleuren met jouw persoonlijke voorkeuren. Een makelaar toont ook vaak de relevante papieren of cijfers indien gevraagd – jij hebt die ook bij de hand, dus geef bv. direct de EPC-waarde als het onderwerp energie opkomt. Dat geeft vertrouwen dat je professioneel voorbereid bent.
Omgaan met meerdere geïnteresseerden: Makelaars organiseren soms een open huis of groepsbezichtigingen. Hun richtlijn is dan om iedereen genoeg aandacht en ruimte te geven. Zo adviseert een makelaar om bij drukte de groep op te splitsen, bijvoorbeeld de ene helft alvast naar boven te sturen en de andere beneden te houden, zodat het niet te vol wordt. Als particulier kun je dit ook toepassen: krijg je twee gezinnen tegelijk aan de deur, schaak dan een beetje – misschien kun je één stel alvast in de tuin laten kijken of vragen even te wachten in de woonkamer terwijl je de ander iets laat zien. Beter is natuurlijk te spreiden , maar als het toch gebeurt: rustig blijven en orde houden.
Geen discussie over prijs tijdens bezichtiging: Makelaars geven vaak de instructie dat onderhandelingen pas ná de bezichtiging lopen, om belangenconflicten te vermijden. Dat zagen we al bij de valkuilen: bewaar eventuele bieding gesprekken voor later. Jij kunt wel alvast uitleggen hoe het biedproces in zijn werk gaat bij jou. Bijvoorbeeld: “Mocht u interesse hebben, we werken met geschreven biedingen binnen 2 weken” of iets dergelijks. Dat is informatief en transparant, maar je gaat niet ter plekke marchanderen over de prijs.
Follow-up: Een makelaar laat na bezichtigingen meestal van zich horen bij geïnteresseerden (en bij de verkoper met feedback). Jij als verkoper kunt dat ook doen: bel of mail de volgende dag even om te vragen wat ze ervan vonden en of er nog interesse is. Een makelaar raadt verkopers aan alle bezoeken goed op te volgen en kort erna contact te leggen. Dit toont je serieuze houding en geeft kopers de gelegenheid om nog vragen te stellen of een tweede bezichtiging te plannen.

Zoals je ziet, zijn veel makelaars-tips heel logisch en uitvoerbaar voor particulieren. Het komt neer op: voorbereiding, presentatie en people-skills . Door jouw lokale kennis en persoonlijke touch toe te voegen, heb je zelfs een streepje voor op de makelaar: jij kunt een authentiek verhaal vertellen dat een makelaar niet kan. Kopers beseffen dat ook: er is altijd een tikkeltje wantrouwen bij de “verkooppraatjes van een makelaar”, maar een gesprek met de man/vrouw des huizes werkt verfrissend en vertrouwenwekkend. Gebruik dat voordeel.

Praktische tips per ruimte – wat vertel je en waar let je op?

Om alles nog eens overzichtelijk te maken, hieronder per ruimte de belangrijkste aandachtspunten en gesprekstips tijdens je rondleiding:

Entree/Hal: Zorg voor een nette, ruime entree, jassen weg, geen schoenen chaos. Laat eventueel een spiegel hangen om de hal groter te laten lijken. Vermeld praktische zaken zoals de meterkast of slimme thermostaat indien aanwezig. Creëer vanaf hier al een welkom gevoel: een leuk plantje of lampje aan kan helpen. Loop vlot door als de hal klein is, zodat niemand zich hoeft op te stapelen.
Woonkamer: Highlight lichtinval en ruimte. Noem eventuele nieuwe vloer, gestucte muren of andere verbeteringen. Wijs subtiel op pluspunten : “Dit raam op het zuiden geeft de hele dag licht,” of “We hebben vorig jaar nog geverfd hier.” Zet storende apparaten uit (geen TV op de achtergrond) zodat er rust is. Laat kijkers rustig zitten of rondkijken; bijvoorbeeld: “Ga gerust even staan om het uitzicht vanuit het raam te bekijken.” Als je merkt dat ze zich de ruimte proberen voor te stellen (ze praten over waar de zetel zou kunnen etc.), moedig dat aan: “Ja, u kunt inderdaad gemakkelijk een grote hoekzetel kwijt hier.” Toon enthousiasme over wat jij fijn vond, “We zaten hier ’s avonds altijd lekker met de hele familie, want het voelt zo gezellig door…[open haard/belichting]”.
Keuken: Schoon en fris is hier het devies, zowel wat zicht als geur betreft. Laat zien dat alles werkt: doe bijvoorbeeld even de verlichting onder keukenkastjes aan voor sfeer. Benadruk praktische zaken: opbergruimte, “Alle lades zijn voorzien van soft-close”, onderhoud, “We hebben de oven recent professioneel laten reinigen”, en eventuele inclusief apparaten , “De vaatwasser en koelkast blijven bij het huis, beiden pas 3 jaar oud”. Ruikt het lekker, bijv. vers gezette koffie of iets in de oven, dan zal je dat bijna niet hoeven te zeggen – dat werkt onbewust. Als de keuken wat ouder is, kun je iets zeggen als: “Hij is niet hypermodern, maar alles is functioneel en zeer degelijk, dat heeft ook z’n voordeel.” Wek de indruk dat de koper er niet per se meteen 20k in hoeft te steken, tenzij het objectief echt nodig is.
Badkamer/WC: Hygiëne staat voorop – laat met trots de schone voegen en glanzende kranen zien, “We hebben overal de kalk verwijderd, kijk maar”. Een wellnessgevoel creëren kan ook: leg neutrale geurstokjes of een plantje neer. Als je iets vernieuwd hebt, bijvoorbeeld nieuwe douchekop of recentelijk kitranden vervangen, benoem dat om aan te geven dat de ruimte goed onderhouden is. Is de badkamer klein, geef dan aan dat alles erin zit wat je nodig hebt en eventueel mogelijkheden tot uitbreiding, bijv. “Sommige buren hebben deze muur verplaatst om de badkamer te vergroten, dat kan”. Voorzie de WC van een fris blokje en hou de bril dicht. Je kunt een grapje maken als het past: “Natuurlijk is het toilet helemaal schoon en voorzien van toiletpapier – er mag gerust gebruik van gemaakt worden hoor, geen probleem.” Zo neem je spanning weg.
Slaapkamers: Toon de grootte door in te gaan op welk formaat bed erin staat, “Dit is een king-size bed, dan ziet u dat dat prima past en dan is er nog ruimte voor kasten”. Wijs op comfort-aspecten: verduisterende gordijnen die blijven hangen, airco, geluidsisolatie, “Je hoort hier ’s nachts echt niets, het is heel stil in deze buurt”. In een kinderkamer kun je benadrukken dat het een fijne gezinsbuurt is als dat zo is, “Al die tekeningetjes op de kast wijzen het al: er wonen hier veel kinderen, erg leuk voor een gezin”. Geef aan dat je de kasten op maat achterlaat indien dat zo is – kopers waarderen inbegrepen opbergruimte. Is een kamer nu werkkamer, leg uit dat het officieel slaapkamer is, mits raam en verwarming aanwezig, en dus veelzijdig te gebruiken. Trek eventueel de gordijnen even dicht en weer open als ze verduisterend zijn, om dat effect te tonen, maar alleen als relevant. Laat boven zien waar de vlizotrap of luik naar zolder is, als dat in het plafond zit van overloop.
Zolder/Berging: Hier wil je ruimtelijkheid of potentie benadrukken. “Kijk eens hoeveel je hier kwijt kunt; we hebben alle seizoens spullen hier staan en nog ruimte over.” Als het er warm/koud is, benoem je of de zolder wel/niet geïsoleerd is, want dat vragen mensen soms. Heb je een handige indeling gemaakt bv. een werkbank in de garage of opbergschappen in de berging, laat dat zien als inspiratie, “We hebben hier een rek geplaatst, dat blijft staan trouwens, voor de provisie”. Mocht het rommeliger zijn dan de rest van het huis, zeg dan lachend: “Tsja, dit is de plek waar we de rest hebben verstopt, maar dat gaat natuurlijk allemaal mee zodra we verhuizen.” Zo begrijpen ze dat de ruimte leeg opgeleverd wordt en nog groter zal lijken.
Tuin/Terras: Buiten draait het om beleving. Als het weer goed is, blijf dan even buiten staan zodat de kijkers de tuin voelen . Krijgt de tuin veel zon? Laat hen dat voelen of zien, “Heerlijk hè, die zon hier achterin de tuin, daarom hebben we de eettafel daar neergezet”. Vermeld de onderhoudsvriendelijkheid indien waar, “Het is een vrij onderhoudsarme tuin – vooral terras en een paar vaste planten, dus je bent geen fulltime tuinier nodig”. Is er juist iets bijzonders, zoals een vijver of speciale boom, vertel daar een leuk detail over, maar alleen als de kijkers interesse tonen, anders bewaar het.
Garage/oprit : benoem hoe ruim de garage is en dat de oprit plek heeft voor X auto’s, etc. Parkeren is vaak een vraag, dus geef dat antwoord direct. Als je weet dat de buurman zeer behulpzaam is, bv. gezamenlijke opritten-situatie, kun je dat hier even kwijt: “De buur is heel aardig, we stemmen altijd even af als er iets moet met de oprit, nooit problemen gehad.”

Al deze punten helpen om per ruimte gerichte informatie te geven zonder de koper te overspoelen. Jij weet zelf het beste welke unieke dingen jouw huis te bieden heeft, dus breng die zeker naar voren. Maar onthoud: hou het bondig, positief en eerlijk . Liever dat zij vragen stellen waar jij op in kunt gaan, dan dat je elke hoek vol praat en zij geen kans zien hun eigen gedachten te vormen.

Emotionele en psychologische triggers voor kopers

Het kopen van een huis is voor een groot deel een emotioneel proces . Mensen beslissen vaak met hun gevoel en rechtvaardigen het daarna met verstandige argumenten. Als verkoper kun je subtiel inspelen op die emotie en psychologische triggers, zodat kopers een goed gevoel krijgen bij jouw huis. We hebben al wat dingen genoemd (geur, licht, sfeer), maar laten we expliciet een paar triggers op een rij zetten:

Thuisgevoel creëren: Kopers moeten bij het bezoek al een beetje het gevoel krijgen dat dit hun thuis zou kunnen zijn. Hoe doe je dat? Door warmte en gastvrijheid: een warm huis (temperatuur), een vriendelijke ontvangst, iets te drinken aanbieden, een huis dat leeft maar niet chaotisch is. De eerder genoemde geuren van versgebakken lekkers of koffie roepen vaak nostalgische huiselijke associaties op. Het zien van een gezellige zithoek met een plaid over de bank of een leuk gedekte eettafel bij een bezichtiging, kan hen al fantaseren over de feestdagen of etentjes daar. Alles wat positieve associaties oproept – zij het nou een vaas bloemen, een knisperend haardvuur of rustige muziek – draagt bij aan dat thuisgevoel.
Eerste indruk positief en onvergetelijk maken: Psychologisch gesproken onthouden mensen het eerste en laatste deel van een ervaring het best (het zogeheten primacy/recency effect). Dus zorg dat bij binnenkomst, die eerste minuten, ze meteen “oh wat fijn licht/ruim/schoon” denken in plaats van “oei wat een rommel” . Die positieve emotie zet de toon voor de rest van de rondgang. Geur speelt hier ook een rol: een aangename geur bij binnenkomst kan direct een positieve emotie opwekken. Zoals genoemd is geur verbonden met herinneringen; je wilt dat ze jouw huis herinneren als dat huis dat zo lekker rook en zo’n fijne sfeer had . Overdrijf niet, maar een subtiel vleugje is genoeg voor een **onvergetelijke eerste indruk】.
Laat ze verbeelden: Gebruik woorden die de koper aan het denken zetten over hun eigen leven in het huis. Stel eens een vraag: “Waar zou u de kerstboom zetten?" … "Wij doen hem altijd hier, maar ik ben benieuwd waar u hem zou zetten.” Dit soort vragen laten de kijker mentaal de ruimte toe-eigenen. Of zeg: “Ik zie jullie hier al zitten in de zomer, heerlijk toch onder die pergola?” Niet elke kijker reageert daar direct op, maar onbewust gaan ze het zich voorstellen. Verbeelding laten spreken is een krachtig verkoopinstrument – zodra iemand zich mentaal ziet wonen, is de kans groot dat de emotie zegt ‘ja, dit is het’.
Gebruik van verhalen en anekdotes: Een goed getimed persoonlijk verhaaltje, zoals eerder vermeld, kan een emotionele snaar raken. Als jij vertelt hoe je kinderen hun eerste stapjes in de woonkamer zetten, of hoe je op het balkon altijd van de zonsondergang genoot met je partner, dan geef je een romantisch beeld mee. Kopers kunnen dat onbewust koppelen: “Wat een fijn leven hebben de bewoners hier, dat willen wij ook.” Natuurlijk verschilt dit per persoon – sommigen zijn puur praktisch. Maar vaak koop je een huis met een plaatje in je hoofd van hoe je leven daar zal zijn. Jij kunt dat plaatje helpen inkleuren met positieve emoties en ervaringen.
Zintuigen aanspreken: Gebruik meerdere zintuiglijke prikkels om een blijvende indruk te maken. We hadden het over zien (licht, kleur), horen (rust, muziek), ruiken (geur). Indien passend kun je ook iets kleins laten proeven : bijvoorbeeld die koekjes die je gebakken hebt uitdelen of een luxe bonbon bij de koffie. Het is geen verkooptruc maar meer gastvrijheid, maar dergelijke details blijven wel hangen, “We kregen zelfs een zelfgebakken koekje, wat lief!”. Aanraking is lastiger, maar zorg dat de woning niet kil aanvoelt – leg desnoods een zachte plaid op de bank, kleden op de vloer als het erg galmt. Een warm tapijt onder de voeten in de slaapkamer bijv. kan een gevoel van comfort geven. Denk dus aan de totale ervaring .
Schaarste en urgentie subtiliteit: Psychologisch werkt het idee dat meerdere mensen geïnteresseerd zijn vaak als trigger om zelf ook haast te maken. Zonder oneerlijk te zijn kun je subtiel aangeven dat er belangstelling is. Bijvoorbeeld: “We hebben best veel afspraken staan deze week” of (aan het eind) “Ik geef iedereen de kans deze week te komen, daarna kijken we naar de biedingen.” Ook het bod-formulier meegeven zoals eerder besproken geeft een signaal: er wordt serieus met biedingen omgegaan en er zijn mogelijk meer gegadigden. Dit kan kopers aansporen een knoop door te hakken als ze interesse hebben, uit angst het anders te missen. Wees hier voorzichtig mee: je wilt niet onoprecht overkomen of mensen afschrikken. Houd het feitelijk en vriendelijk: “Er is interesse, dus als u echt interesse heeft is het goed om op tijd een bod uit te brengen.” Dan voelt men wel de urgentie nood, zonder dat je pushy bent.
Vertrouwen opbouwen: Emotioneel koopt niemand een huis van iemand die ze niet vertrouwen. Hoe bouw je vertrouwen op in een uurtje bezichtiging? Door open en eerlijk te zijn, deskundig over te komen en betrouwbaarheid uit te stralen. Het klaarleggen van documenten bijvoorbeeld wekt vertrouwen, “deze persoon heeft zijn zaken op orde”. Eerlijk nadelen durven noemen wekt ook vertrouwen, “hij probeert niks te verbergen”. Rustig en zeker overkomen, niet zenuwachtig wiebelend of contradicties in je verhaal, helpt ook. Jij bent het gezicht van die woning – als ze jou sympathiek en eerlijk vinden, straalt dat af op het huis. Ze kopen natuurlijk primair het huis, maar de gunfactor kan net helpen als ze twijfelen tussen twee woningen.

Samengevat, let op de beleving van de koper: van binnenkomst tot vertrek wil je positieve emoties stimuleren – verrassing, gezelligheid, het “hier zie ik ons wel zitten” -gevoel. Dit doe je met inrichting, geur, licht, jouw verhaal en hoe je ze op hun gemak stelt. Kopers onthouden hoe ze zich voelden in jouw huis. Zorg dat dat gevoel goed is.

Na de bezichtiging: opvolging en feedback

Je hebt de rondleiding achter de rug, de kijkers nemen afscheid. Wat nu? Ook na de bezichtiging kun je nog het verschil maken:

Follow-up: Neem kort na het bezoek contact op. Bel dezelfde avond of de volgende dag even op, of stuur een vriendelijke e-mail als je geen telefoon hebt of dat liever doet. Bedank hen nogmaals voor de komst en vraag hoe ze het huis ervaren hebben en of er nog vragen zijn. Dit toont attentheid en professionaliteit. Bovendien krijg je zo feedback – misschien noemen ze een zorg, “We twijfelen over die kleine badkamer”, waar jij nog op kunt inspelen bijvoorbeeld door een schets te sturen hoe die vergroot kan worden, of extra informatie te geven. Of ze geven aan heel geïnteresseerd te zijn, dan kun je direct bespreken hoe ze een bod kunnen uitbrengen. Hou het gesprek informeel en niet te pushy; het doel is informeren en gevoel te peilen.
Meerdere bieders begeleiden: Als je merkt dat er meerdere serieuze geïnteresseerden zijn, wees daar open over, zonder namen te noemen uiteraard. Vertel bijvoorbeeld dat je alle biedingen op een bepaald moment verzamelt of dat het eerste bod op de vraagprijs direct geaccepteerd wordt – wat jouw strategie ook is. Zo weten ze waar ze aan toe zijn. Dit is ook het moment om wellicht je makelaar of verkoopplatform verder het proces te laten afhandelen als je dat zo hebt ingericht. Bij sommige makelaars bijvoorbeeld, kunnen biedingen via het platform lopen; informeer de kopers hoe ze dat moeten doen.
Leren van feedback: Hoor je van verschillende kijkers telkens hetzelfde punt van kritiek bijv. “het rook een beetje muf” of “die ene kamer was erg donker”, doe er iets aan voordat de volgende kijker komt. Je kunt steeds bijsturen . Misschien merk je dat je steeds een vraag krijgt waarvan je het antwoord moet schuldig blijven – zoek het op en leg een notitie klaar voor de volgende keer. Zo word je met elke bezichtiging beter in het presenteren van je huis.
Blijf vriendelijk, ook bij afwijzing: Niet iedereen die komt kijken zal je huis willen kopen. Soms zeggen ze beleefd “we denken erover na” en hoor je niks meer, soms geven ze direct aan dat het niets voor hen is. Vat dit niet persoonlijk op en reageer altijd netjes: “Geen probleem, bedankt voor uw interesse en veel succes verder.” Wie weet kom je ze nog tegen als buurtbewoner of op een ander huis. Een goede indruk achterlaten bij zoveel mogelijk mensen is nooit verkeerd; ze kunnen zelfs anderen tippen als ambassadeurs, “We hebben dat huis gezien, voor ons was het te klein maar misschien is het wat voor jullie”.

Conclusie

Zelf een rondleiding geven in je huis kan spannend zijn, maar met bovenstaande tips kun je het aanpakken als een pro. Sterker nog, jouw persoonlijke betrokkenheid is een unieke troef. Kandidaten krijgen direct antwoorden uit eerste hand en voelen de passie waarmee jij over je woning praat. Waar ze bij een makelaar soms wat wantrouwen hebben, “die praat het meestal mooier dan het is”, daar ervaren ze bij de eigenaar zelf juist een authentieke aanpak . Jij kunt nuances en verhalen delen die een makelaar niet paraat heeft, en een sfeer scheppen waarin de koper zich welkom voelt.

Uiteraard vraagt dit om een zekere voorbereiding en bewustzijn. Je hebt geleerd hoe je je huis verkoopklaar maakt (opruimen, schoon, sfeervol), hoe je de ideale route uitstippelt (van beneden naar boven, sterkste punten tot het laatst bewaren), wat je per ruimte kunt uitlichten, en hoe je met emotie en psychologie de koper voor je wint. Ook hebben we valkuilen belicht, zodat je niet in veelgemaakte fouten trapt, en laten zien hoe je de makelaarsmethodes zelf kunt toepassen – van documentatie klaarleggen tot follow-up na de bezichtiging.

Onthoud: een goede huis presentatie tijdens de bezichtiging is van onschatbare waarde. Het is vaak tijdens de rondleiding dat de beslissing valt in het hoofd (en hart) van de koper. Met jouw bezichtiging tips in de praktijk gebracht, vergroot je de kans dat die beslissing positief uitvalt.

Veel succes met de bezichtigingen – en hopelijk leidt jouw volgende rondleiding rechtstreeks tot een mooi bod op je huis! Zelf een rondleiding geven in je huis verkopen vergt misschien wat inspanning, maar het resultaat – een enthousiaste koper die jouw woning als zijn toekomstige thuis ziet – is het dubbel en dwars waard.

Ga ervoor en maak van elke bezichtiging een positieve belevenis, zowel voor de koper als voor jezelf!