Huis verkopen zonder makelaar: kosten en besparingen op een rij

Huis verkopen zonder makelaar: kosten en besparingen op een rij

Zelf je huis verkopen? Dit zijn de kosten én de besparingen

Overweeg je om je woning zonder makelaar te verkopen? Dan ben je vast benieuwd naar de kosten die je zelf moet dragen en hoeveel je kunt besparen door het zelf te doen.

In dit artikel geven we je een overzicht van:

• De actuele  kostenposten bij verkoop zonder makelaar ;
  
  

• Wat een  klassieke makelaar rekent ;
  
  

• En hoeveel je dus  werkelijk overhoudt .
  
  

1. Wat kost een woning verkopen zonder makelaar in 2025?

Zelf verkopen betekent niet gratis verkopen. Maar de kosten zijn overzichtelijk en je hebt er zelf de controle over.

✅ Wettelijke documenten en attesten

Bij elke verkoop moet je als eigenaar wettelijk verplicht een aantal attesten en documenten kunnen voorleggen. De notaris mag de verkoopakte pas opstellen als deze papieren in orde zijn.

👉  Totaal indicatief : tussen de €700 en €1.200, afhankelijk van je woningtype en locatie.

💡  Bij Online Vastgoed regelen wij deze attesten automatisch voor je, zonder dat jij op zoek hoeft naar betrouwbare leveranciers.

✅ Marketing en presentatie

Zelf verkopen betekent ook: zélf je woning aantrekkelijk presenteren. En dat begint bij sterke beelden en zichtbaarheid.

Publicatie op vastgoedwebsites:

• Immoweb : Voor een standaardadvertentie betaal je ongeveer €150 voor een periode van 3 à 4 maanden. Wil je extra zichtbaarheid, zoals een prominente plaatsing of extra foto's, dan kunnen de kosten oplopen tot €200 – €400.
  
  

• Zimmo : Biedt verschillende pakketten aan:
  
  

  • FLEX : €65,99 – je kiest zelf hoelang je woning op Zimmo staat.
    
    

  • START : €132,99 – je zoekertje staat gedurende 3 maanden op Zimmo met een gepersonaliseerd gevelbord.
    
    

  • COMFORT : €532,99 – je zoekertje staat 3 maanden op Zimmo met een gepersonaliseerd gevelbord en Zimmo regelt de elektriciteitskeuring en EPC voor jou.
    
    

• Immoscoop : Richt zich voornamelijk op vastgoedprofessionals. Publiceren als particulier is doorgaans niet mogelijk.
  
  

• Immovlan : Biedt verschillende pakketten aan voor particulieren, met prijzen die variëren afhankelijk van de gekozen opties en duur van de publicatie.
  
  

👉  Totaal marketingkosten : €200 tot €700, afhankelijk van hoe uitgebreid je het aanpakt.

💡  Bij Online Vastgoed bieden we een pakket met professionele fotografie, plaatsing op de bekendste portalen en visuele tools om je woning extra in de kijker te zetten.

✅ Juridische begeleiding

Zodra er een bod binnenkomt, begint het juridische luik. Denk aan:

• Het correct opstellen van het compromis;
  
  

• Het nalezen van clausules;
  
  

• En het afstemmen met de notaris.
  
  

💡  Bij Online Vastgoed bieden we een leidraad tijdens onderhandelingen en een persoonlijke begeleiding bij het compromis – zonder dure tussenpersonen.

2. Wat rekent een klassieke makelaar?

Makelaars nemen veel werk uit handen, maar daar hangt ook een prijskaartje aan.

💸 Makelaarscommissie

De meeste makelaars werken op basis van een commissie op de verkoopprijs:

• 3% exclusief btw  =  3,63% inclusief btw
  
  

• Vaak met een  minimumbedrag  (bv. €5.000 – €7.500)
  
  

En dat is  bovenop  de kosten voor de attesten en marketing – die je in sommige gevallen zelf moet bekostigen via de makelaar.

🛠  Let op : Bij opstart betaal je vaak niets, maar ben je contractueel verbonden voor 6 maanden of langer – met exclusiviteit, en uitstappen uit de exclusiviteitsovereenkomst is een boete betalen.

3. Vergelijking: zelf verkopen vs. via makelaar

Laten we de balans opmaken.

Totale kost zelf verkopen : ± €2.500 – €3.750
  Totale kost via makelaar : ± €10.000 – €16.000

💰  Gemiddelde besparing :  €7.500 tot €12.500

4. Conclusie: Is zelf verkopen goedkoper?

Ja.  Mits je het goed aanpakt, is je woning zélf verkopen fors goedkoper dan via een klassieke makelaar.

Maar: je moet het slim aanpakken. Met de juiste begeleiding, correcte documenten en een aantrekkelijke presentatie.

En daar komt  Online Vastgoed  in beeld. Wij zorgen voor:

• Alle wettelijke documenten;
  
  

• Professionele fotografie en publiciteit;
  
  

• Templates en begeleiding bij juridische stappen;
  
  

• En advies bij onderhandelingen.
  
  

👉  Zo bespaar jij duizenden euro’s, zónder kwaliteit in te boeten.

Laat je begeleiden, niet besturen.

Wil je het heft in eigen handen nemen, maar wel met de juiste steun in de rug?

📥  Download deze checklist:

“ Huis verkopen zonder makelaar: kosten en besparingen op een rij ”

 Zo weet je precies waar je aan toe bent – én hoe je slim bespaart.

Of neem  contact  met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Wij begeleiden je graag van eerste stap tot ondertekening

🔍 Vergelijking van publicatieplatformen voor vastgoed in België (2025)

Als je je woning zelf verkoopt, is zichtbaarheid cruciaal. Hieronder vind je een vergelijking van de meest gebruikte vastgoedwebsites in België, inclusief hun kosten en kenmerken.

Let op: Prijzen en diensten kunnen variëren; raadpleeg de respectieve websites voor de meest actuele informatie.

📊 Rekenvoorbeeld: zelf verkopen vs. via makelaar

Stel, je verkoopt je woning in Vlaanderen voor €350.000.

Zelf verkopen via Online Vastgoed

Verkopen via klassieke makelaar

💰 Besparing bij zelf verkopen: €11.000

Door je woning zelf te verkopen, kun je in dit scenario €11.000 besparen.

📚 Juridische toelichting per verplicht attest

Bij de verkoop van een woning in Vlaanderen zijn verschillende attesten verplicht. Hieronder volgt een overzicht met juridische toelichting per attest:

1. Energieprestatiecertificaat (EPC)

• Verplicht bij : Verkoop van elk huis of appartement.
  
  

• Doel : Geeft aan hoe energiezuinig de woning is.
  
  

• Geldigheid : 10 jaar.
  
  

• Opmerking : Bij een EPC-score E of F geldt een renovatieverplichting binnen 5 jaar na aankoop.
  
  

2. Elektriciteitskeuring

• Verplicht bij : Verkoop van woningen waarvan de elektrische installatie ouder is dan 25 jaar.
  
  

• Doel : Controleert de veiligheid van de elektrische installatie.
  
  

• Geldigheid : 25 jaar.
  
  

• Opmerking : Een negatief attest verplicht de koper tot herkeuring binnen 18 maanden.
  
  

3. Asbestattest

• Verplicht bij : Verkoop van woningen gebouwd vóór 2001.
  
  

• Doel : Geeft aan of er asbest aanwezig is in de woning.
  
  

• Opmerking : Sinds 23 november 2022 verplicht bij verkoop.
  
  

4. Bodemattest

• Verplicht bij : Verkoop van elke grond, huis of appartement.
  
  

• Doel : Toont aan of de bodem verontreinigd is.
  
  

• Opmerking : Aan te vragen bij OVAM of via de notaris.
  
  

5. Stedenbouwkundig uittreksel

• Verplicht bij : Verkoop van onroerend goed.
  
  

• Doel : Bevat informatie over vergunningen en bestemming.
  
  

• Geldigheid : Maximaal 1 jaar oud bij verkoop.
  
  

6. Kadastraal uittreksel

• Verplicht bij : Verkoop van onroerend goed.
  
  

• Doel : Bevat informatie over perceelnummer, bouwjaar, oppervlakte, ligging en grenzen.
  
  

• Opmerking : Aan te vragen via MyMinfin.
  
  

7. Postinterventiedossier (PID)

• Verplicht bij : Verkoop van woningen gebouwd of gerenoveerd na 2001.
  
  

• Doel : Bevat technische gegevens over de structuur en materialen van de woning.
  
  

• Opmerking : Op te vragen bij de aannemer of bouwheer.
  
  

8. Keuringsattest stookolietank

• Verplicht bij : Aanwezigheid van een stookolietank.
  
  

• Doel : Toont aan dat de tank voldoet aan de wettelijke bepalingen.
  
  

• Opmerking : Keuring door erkende technicus of milieudeskundige.
  
  

9. Informatie over erfgoedwaarde

• Verplicht bij : Verkoop van woningen met erfgoedwaarde.
  
  

• Doel : Informeert de koper over eventuele erfgoedstatus.
  
  

• Opmerking : Te controleren via de inventaris van onroerend erfgoed.
  
  

10. Informatie over overstromingsgevoeligheid

• Verplicht bij : Verkoop van woningen of bouwgronden.
  
  

• Doel : Informeert de koper over het risico op overstroming.
  
  

• Opmerking : Te raadplegen via waterinfo.be
  
  

🧠 Slimme besparingstips per onderdeel

1. Attesten combineren

Laat het EPC en de elektriciteitskeuring gelijktijdig uitvoeren door dezelfde firma. Dit bespaart op verplaatsingskosten en mogelijk op de totaalprijs.

2. Zelf attesten aanvragen

Bepaalde attesten, zoals het bodemattest en het stedenbouwkundig uittreksel, kun je zelf aanvragen bij respectievelijk OVAM en de gemeente. Dit voorkomt extra kosten van tussenpersonen.

3. Hergebruik van documenten

Als je recent renovaties hebt uitgevoerd, zorg dan dat je alle facturen en plannen bewaart. Deze kunnen dienen voor het postinterventiedossier, waardoor je geen extra kosten maakt voor het opstellen ervan.

4. Online promotie

Maak gebruik van sociale media en gratis online platforms om je woning te promoten. Dit kan de zichtbaarheid vergroten zonder extra kosten.